مقدمه

اين دعوي از مهم ترين و شايع ترين دعاوي مربوط به مالكيت است كه با تغيير و تحول قوانين موضوعه نوع دعواي خلع يد از حيث مالي و غير مالي بودن و چگونگي تقويم ان دستخوش تغييراتي شده است و نهايتا در مقطعي به لحاظ حدوث اختلاف و استنباط ها ي متفاوت محاكم از ماده 7 قانو تشكيل دادگاه هاي حقوقي 1و2 منجر به صدور راي وحدت رويه  در ديوان عالي كشور به شماره 585-13/7/1372 شد اين وضع ادامه داشت  تا اينكه  در بند ج  شق 12 ماده 3 قانون وصول برخي از درامدهاي دولت و مصرف ان در موارد معين مصوب سال 1374 چنين مقرر گرديد« در دعاوي مالي غير منقول و خلع يد از اعيان غير منقول از نقطه نظر صلاحيت ،ارزش خواسته همان است كه خواهان در دادخواست  خود قيد مينمايد،ليكن از نظر هزينه دادرسي بايد ارزش معاملاتي املاك در هر منطقه تقويم و بر اساس آن هزينه دادرسي پرداخت شود»

با وضع اين ماده كه تاكنون در داد گاه هاي عمومي حكومت دارد، اولا : كليه دعاوي خلع يد از اعيان غير منقول اعم از اينكه اختلاف در اصل مالكيت وجود داشته باشد يا خير ، مالي تلقي ميشود.ثانيا: نصاب خواسته  از حيث قطعي و قابل تجديد نظر بودن راي ، همان است كه خواهان در دادخواست خود به عنوان تقويم خواسته معين كرده است. ثالثا :تمبر هزينه دارسي اين گونه دعاوي صرف نظر از ميزان تقويم خواسته منحصرا بر مبناي قيمت منطقه اي ملك ميباشد. لازم به ذكر است اگر در دعوي خلع يد اختلاف در مالكيت وجود نداشته باشد،موضوع در صلاحيت شوراي حل اختلاف است و دادگاه صالح به رسيدگي نميباشد.

اركان دعوي خلع يد و قلع و قمع بنا به ترتيب ذيل است:

الف:مالكيت رسمي  خواهان:مقررات ثبتي از جمله قوانين آمره ميباشد .روابط حقوقي بين صاحبان حق،مراجع قانون و اشخاص ثالث طبق مقررات اين قانون مورد پذيرش و شناسايي قرار گرفته است تا تدبير امور بر اساس  نظم عمومي و انضباط اجتماعي جريان يافته و موجبات از بين رفتن محل سوء استفاده فراهم شده  و منازعات احتمالي مرتفع گردد.بدين لحاظ برابر راي وحدت رويه شماره 672-1/10/1383 هيات عمومي ديوان عالي كشور  طرح دعوي خلع يد از اموال غير منقول ا زناحيه اشخاصي كه مالكيت انها بر اساس مواد 46و47و48 قانون ثبت به اثبات نرسد قابليت استماع ندارد بنابراين خواهان دعوي  خلع يد نسبت به املاكي كه سابقه ثبتي دارد يعني ملك  مورد خلع به ثبت رسيده است،لزوما بايد سند رسمي مالكيت خويش را اعم از اينكه برابر ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاك ثبت شده باشد و يا از دفتر خانه  اسناد رسمي صادر گرديده باشد ، پيوست دادخواست تقديمي نمايد.

ب: عدواني بودن تصرفات خوانده

مراحل دادرسي:

1)      به منظور تطبيق موضوع مالكيت رسمي خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وي در ملك مورد اختلاف  و بيان حدود اربعه و ميزان تصرفات توام با ترسيم كروكي، قرار كارشناسي توام با قرار فوق در تصميم بعد از اولين جلسه دادگاه صادر ميگردد.(ماده 257ق.آ.د. م)

2)      آنگاه بعداز صدور قرار جهت امر ابلاغ توديع حق الزحمه كارشناس،وقت نظارت تعيين ميگردد.

3)      چنانچه در وقت مقرر دستمزد كارشناس رداخت نگرديد با رعايت ماده 259 ق. آ. د.م قرار ابطال دادخواست  صادر ميگردد.

4)      در صورت پرداخت  دستمزد وقت ديگري جهت اجراي قرار تحقيق و معاينه محل توام با كارشناسي  تعيين و طرفين و كارشناس و عضو مجري قرار دعوت و موضوع قرار تفهيم ميگردد.

5)      آنگاه وقت نظارت جهت وصول نظريه كارشناس تعيين ميشود(ماده 260ق. آ. د.م)

6)      به محض وصول نظريه كارشناسي دادگاه وقت نظارت تعيين ميكند و به طرفين ابلاغ مي نمايد تا ظرف يك هفته از تاريخ ابلاغ  به دفتر دادگاه مراجعه  و با ملاحظه نظر كارشناس ، چنانچه مطلبي دارند نفيا يا اثباتا به طور كتبي اظها رنمايند

7)      هر گاه به نظريه كارشناس از سوي طرفين اعتراض وارد نگرديد و نظريه نيز با اوضاع و احوال  معلوم و محقق مورد كارشناسي مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء  راي مي نمايد(ماده 22 ق.آ .د.م)

8)      چنانچه به نظريه كارشناسي اعتراض موجه وارد شود دادگاه قرار ارجاع  به هيئت كارشناسي  را صادر و مجددا از مرحله سوم به بعد را طي ميكند

نكات:

• چنانچه ملكي به ثبت نرسيده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكيت براي احراز مالكيت خواهان موضوعيت ندارد. حكم قطعي محكمه دال بر اثبات مالكيت پيوست دادخواست ميشود.چنانچه خواهان با ارائه سند عادي در چنين املاكي مدعي مالكيت شده و تقاضاي خلع يد نمايد دادگاه تواما به هردو موضوع رسيدگي مينمايد وپس از احرز مالكيت حكم به خلع يد صادر ميكند و چنانچه به ثبت رسيده ولي سند رسمي به نام خواهان نباشد ايشان ميتواند دعوي الزام به تنظيم سند رسمي  را توام با خلع يد مطرح سازد.مرجع رسيدگي كننده  پس از احراز صحت وقوع بيع ضمن الزام به تنظيم سند حكم بر خلع يد نيز صادر ميكند.

 مالك ملك مشاعي به تنهايي ميتواندعليه غاصب دعوي خلع يد طرح نمايد

 صدور حكم خلع يد از شريك نيز قابل تصور است ، زيرا طبق موا د 350 و 362 قانون مدني ،بيع اموال مشاع تجويز شده است و از اثار بيع صحيح قبض و اقباض مبيع و ثمن است .و اقباض به معني تخليه و خلع يد است.از سوي ديگر تصرفات شريك در مال الشركه  بدون رضايت شريك ديگر نيز ممنوع است كه نحوه اجراي آن در ماده 43 قانون اجراي احكام مدني بيان شده است ولي گاهي بجاي خلع يد در اينگونه دعاوي خواسته ،وضع يد يا تسليط يد بيان ميگردد

 خلع يد ملك غصبي و تحويل آن به مالك قانوني بدون قلع و قمع مستحدثات امكان پذير نبوده  و تا زماني كه بناهاي غير مجاز نيز قلع و قمع نگرديده باشد  تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پيدا كرده و خلع يد محقق نميگردد(نظر ديوان عالي كشور مستفاد از مواد 313 و  314 قانون مدني )

 نظر ديگر اين است كه درمواردي كه حكم قلع بنا صادر نشده  باشد ولو توسط متصرف احداث شده باشد ،حكم خلع يد نسبت به تمام موضوع دعوي اعم از عرصه و اعيان اجرا ميشود.استثنا در اجراي اين حكم نيز محتاج نص است. قلع بنا نياز به حم علي حده دارد  و به صرف حكم خلع يد نميتوان علاوه بر خلع يد قلع بنا نمود . لذا اجراي حكم خلع يد ملازمه با حكم قلع بنا ندارد و فقدان راي قلع بنا مجوز امتداد تصرفات غاصبانه محكوم عليه در بناي احداثي  واقع در ملك غير نميشود.

 «بنا به مراتب فوق رسيدگي به دعاوي خلع يد نيازمند دو جلسه رسيدگي و سه وقت نظارت است»